文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàn48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗g)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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